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中國房屋維修基金超萬億 使用率不足十分之一

13-09-17 16:18:45

2013年09月17日09:05中國廣播網[微博]季蘇平

據中國之聲《新聞晚高峰》報道,近一段時間大家經常可以在新聞中聽到、看到關于電梯安全的報道,其中不少電梯的事故,就是發生在居民的小區,可以說這方面讓我們對我們自身這個住這一方面是多了不少擔憂。

而要維修和保養小區里的電梯,就需要費用,這個費用,就是我們關注的"公維金",全稱是公共維修資金。

公維金,不僅可以用來修電梯,給房子的各種毛病"開方抓藥",都需要靠公共維修資金。我們為什么要來關注這筆房屋的"治病錢"?

有過買房經歷的人可能都知道,購商品房時要求按照房款的2%繳納住房公共維修金,用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。然而,北京珠江綠洲家園小區業主張先生發現用錢這件事沒那么簡單。頂樓房屋漏雨,張先生甚至不知道怎樣才能申請動用這筆錢。

張先生:樓房整體出現大的問題,可能會動用這筆資金來維修,至于說這個細節,我們也不是太清楚。如果他能給我們解決的話,我們也沒想去動用這筆錢。也不知道這筆錢是不是可以去用。

住房公共維修基金到底怎么用?有類似困惑的不僅僅張先生一人。公共維修基金使用途徑必須是公共部分面積出現問題的維修。中原地產三級市場研究部總監張大偉舉例說明。

張大偉:最簡單的對比來說,比如說單元門如果壞了也應該是公共維修基金使用途徑的 。但是如果你的戶門出現了損壞那肯定是你個人的問題。包括漏水啊等等,如果是水箱出現問題,是供大家使用的,這個如果壞了的話,也是可以動用這個資金的。

要想使用啟動這個公共維修基金,必須跨過至少兩道門檻。首先就是,小區必須要有業主委員會。其次就是需通過小區三分之二業主簽字同意方可使用。然而目前在我國成立業委會的小區不足20%,也就是說有將近八成的小區即使有公共維修基金也難以使用。對此,張大偉認為沒有業委會的小區也不必過于憂慮。

張大偉:如果說有業委會的話,一般都是由業委會大部分成員同意,然后可以使用這個錢。但是如果沒有業委會,一般也可以找比如說物業。因為肯定會有物業,如果沒有物業的肯定起碼有一個代管的房管部門。所以說一般還是可以找到部門來維護的。

雖然張大偉認為不需過度擔憂,但是動用這筆錢的難度到底有多大,數字最能說明問題。

按規定,公維金的繳納比例為房款的2%,在北京的話,隨隨便便買一套房,公維金都至少要在3-5萬元,而截至今年7月份,僅北京已累計有商品住宅專項維修資金348.1億元,僅使用了5.38億元,累計使用率為1.55%。

在上海,截至今年5月,商品住宅維修資金歸集額共393億元,累計使用29億元,累計使用率是7.4%比北京略高。

這么大一筆錢,為什么卻不能好鋼使在刀刃上?產生的利息,又該怎么用?

一方面是大量房屋維修資金"睡大覺",另一方面則是房屋維修費用逐年增加,有關方面為什么不愿意動用房屋維修基金?

張大偉:因為以前都是公房,特別是在2000之前。公房都是單位代管的,根本不收這個錢 。而公共維修基金應該都是2000年之后的這種商品房才有。因為從正常的建筑使用壽命來看,現在也沒有到大規模維修時間段。只有個別小區矛盾尖銳。

原本是用來維護房屋的公共維修基金,在業主急需要的時候并沒有帶來及時雨,反而因種種理由無法啟動。使用公共維修基金的項目必須要涉及小區三分之二以上的人數,而且必須要通過所涉及業主三分之二以上人的同意。然而事實上,這兩個"三分之二"并不容易達到。中國政法大學教授劉智慧做出分析。

劉智慧:其實從長遠來看,立法不應該嚴格控制,就是必須要達到雙重三分之二多數通過才可以。

而公共維修基金的增值保值問題則是小區業主最為關心的問題之一。目前,全國繳納的公共維修基金超過萬億元,絕大部分采用活期存款的方式沉淀在銀行。如果僅按一萬億來算,一年就能產生35億的利息,而定存一年則會達到300億元的利息。如果存三到五年,收益更高。對此,劉智慧建議。

劉智慧:像一些比較穩健性的理財方式可以考慮,容許做一些投資。另外一個方面,比如說按照一定的基金比例分為兩塊,一塊是用于日常的、緊急的這樣的一些活動。而另外一部分作為定期存款,增加一部分收益。

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