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經適房漸成利益階層尋租工具 或將退出歷史舞臺

13-10-17 14:07:01
豐華財經
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  • 2013-10-17

摘要:公租房、廉租房沒有產權就能確保一直留在保障房體系中,但限價房和經濟適用房則不然。這樣,很有可能是政府辛辛苦苦建立限價房和經濟適用房,最后卻搖身一變成為商品房,流出了保障房的水池。張大偉預測,在不久的將來,經濟適用房將退出歷史的舞臺。

經適房漸成利益階層尋租工具或將退出歷史舞臺

  杭州市出臺政策規定經濟適用房可以上市交易,但能否通過上市交易為政府增加一筆可觀收入仍有待觀察。

  《杭州市區經濟適用房上市交易和回購管理的實施意見》(下稱《意見》)出臺后,在社會上引起了兩種截然不同的反應。盛世管家等杭州主要二手房產中介紛稱,“并未接到具體操作通知”,但市場還是做出了熱烈回應。前去房產中介機構詢問的業主絡繹不絕,同時因對政策存在異議,部分業主甚至采取了集合抗議的方式,向政府尋求解釋。

  經濟適用房的產生有其歷史背景,它曾經被看成市場經濟下解決中低收入家庭住房難的利器,但從全國來看,它卻一度淪為某些利益階層的尋租工具。如近日北京等多地曝出,原本針對中低收入家庭的經濟適用房成為個別行政單位和國有企業的“定向房”。房屋面積超大、地段優越、配套豪華、按照行政級別分房,普通市民只能望樓興嘆。經適房淪為“福利院”、“權力房”。

  經濟適用房上市的杭州試驗

  新出臺的《意見》規定,經濟適用房購房人在簽訂購房合同滿5年,并取得完全產權后,可采用買賣、贈與等方式處置該住房。其中,適用范圍以2004年9月1日為時間界限,采用不同的上市交易管理。在這一時間界限之前簽訂購房合同的,上市交易時,按規定補交土地出讓金;而之后購買的經濟適用房,上市交易時,要按照評估價與最初購買價差價的55%向政府補交土地收益等價款。

  “為何以2004年9月1日為界限?”“按差價55%補交土地收益的這個比例是怎么來的?”這是不少經濟適用房業主集中質疑的兩個問題。

  其中,2004年9月1日后購房的業主反應最為激烈。“我們跟2004年前購買的人,可能都是同期參加搖號,后來又排隊的,價格相差也不大。”一位經濟適用房業主向《浙商》記者抱怨稱,以9月1日為界來決定業主是否需要交納差價55%的土地收益,并不合理。

  這些反對者認為,政府在經濟適用房上市交易中要求補交土地收益,是合理的,也是為了更好發揮經濟適用房應有的作用,但對有關部門一刀切確定產權分配比例的做法并不認可,要求政府公開制定政策的依據。

  對于這些異議,杭州市政府辦公廳城建處一位工作人員告訴《浙商》記者,“政策現在由杭州市住房保障和房產管理局負責牽頭組織實施,政策也應該由他們來解釋。”

  隨后,《浙商》記者致電杭州市住房保障和房產管理局,有關人士稱,“采用55%的比例是依據2007年杭州市政府出臺的一項政策而來,至于為何有這個比例,可以咨詢杭州市政府。”

  為規避投機行為,保障經濟適用房持續推進,在國內其他已開展經濟適用房上市交易的城市中,政府通常也采取向購房者收取一定土地收益的方式。例如,武漢規定這一比例為70%;上海則規定按照房屋成交額的10%補交綜合地價款。

  政策為何拖了3年?

  值得注意的是,這些城市經濟適用房交易政策推出的時間,均比杭州早。“如果早幾年推出,當時杭州房價還沒這么高,我們需要補交的土地收益也不會太多。現在推出,就是變相增加了我們的換房成本。”家住杭州北景園小區的趙女士說。

  杭州市住房保障和房產管理局對此解釋稱,杭州本來準備在2010年前后開放經濟適用房交易市場,但當時住建部下發《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》,要求加強交易管理,規定“經濟適用住房上市交易,必須符合有關政策規定并取得完全產權”。當時杭州市的政策,是先交易后補繳費用,與住建部的政策存在沖突。

  政策拖至今年出臺,浙江省社科院經濟研究所研究員王永太認為,“2010年后杭州的土地財政收入下滑,但整體的財政開支并沒有減少,經濟適用房上市交易,政府能夠增加一筆可觀收入,在一定程度上或許能緩解財政壓力。”

  據透明售房市場研究院統計,出售意愿最為強烈的是在2004年9月1日之前簽約的經濟適用房業主,但這部分經濟適用房只占杭州市可上市交易總量的三分之一,且100平方米以下的戶型僅占41.15%。而杭州二手房市場中,成交活躍集中在小戶型,8月二手住宅簽約戶型中,90平方米以下小戶型占比達67.17%。

  “2004年9月1日之后簽約的經濟適用房業主,如果不是有換房的剛性需求,大多還是在觀望。”我愛我家房產中介一位工作人員稱。由此來看,能否通過經濟適用房上市交易,為政府增加一筆可觀收入仍有待觀察。

  經濟適用房已與時代脫節

  對于2004年9月1日時間界限的劃定,李明華稱是“與杭州市經適房改革歷程有關”。

  1999年,杭州市推出最早的經濟適用房小區三塘苑,售價每平方米2300元,主要是出售給城市中低收入家庭的微利住房,售價與周邊房價差別不大,戶型多在100平方米以上。

  2001年,經濟適用房定性為具有一定社會保障功能的微利商品房,建立了公開選房制度。

  2004年9月開始,經濟適用房的保障性功能近一步加強,購買者收入準入條件調整為城鎮居民人均可支配收入以下,并限定住房面積。

  2007年,新版《杭州市區經濟適用住房管理辦法》出臺,規定經濟適用房供應對象從原來的中低收入家庭改為低收入家庭;“享受面積”改為“保障面積”,家庭成員3人及以下的,保障建筑面積僅60平方米。同時規定,“房屋所有權人在取得房屋所有權證之日起滿5年后,房屋可上市交易。交易時,按照成交價和購買價之間差價的55%繳納土地出讓金和減免的相關費用”。上海易居房產研究院副院長楊紅旭告訴《浙商》記者,經濟適用房上世紀90年代推出時,主要是作為房改的配套政策,單位會建一些房子給職工住,適用范圍較大。2007年24號文件出臺后,經濟適用房只針對城鎮低收入家庭。單位存在集資建房的,可參照經濟適用房管理辦法,但大量集資房在戶型、面積等方面存在超標現象。

  “過去經適房沒有退出機制,業主居住5年后,收入水平和購買能力都在不斷變化,他們會產生新的購房需求。現在推出上市交易和回購管理辦法,就是讓經適房流動起來,進入商品房市場。政府則可以用收回的土地出讓金,投建其他類型的保障性住房,比如廉租房,經濟適用房將不再成為主流選擇。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華說。

  這也是目前國際通用的做法,主要通過租賃的方式使“居者有其屋”,例如中國香港的公屋、新加坡的組屋等。從1999年開始實施的《城鎮廉租住房管理辦法》,主要解決最低收入家庭的住房困難,近兩年,又推出公共租賃住房,解決既買不起經濟適用房,又不滿足廉租房申請條件人群的住房問題。

  新華社7月9日發出的一篇評論指出,當前,中央大力建設保障性住房,開展棚戶區改造。公租房以產權分離、不可變現等特點更受大家歡迎,逐步取代了經適房成為保障房的主體。本就先天不足的經適房該適時讓位了。地方政府應該將更多精力放在公租房、棚改房的建設、分配與管理上。而公租房、棚改房的建設則更能激發民間投資,讓許多民營企業看到其中的商機。

  “國外都在從補磚頭轉向補人頭,這也是國內保障性住房未來的走向,需要一個過程。因為租賃性住房與經濟適用房相比,進入、退出機制更為靈活,而且房屋既可以新建,也可以用已建成的;只能用新建住房的經濟適用房,也不適用于當下日益緊張的土地資源環境。”賈生華說。

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